Chcesz kupić mieszkanie? 8 pytań do dewelopera, które musisz zadać.
Zastanawiasz się nad kupnem mieszkania, ale obawiasz się, że coś przeoczysz? Nie wiesz, o co zapytać dewelopera, żeby otrzymać wszystkie istotne informacje? Poniżej przedstawiamy 8 pytań, o których warto pamiętać podczas wizyty w biurze sprzedaży.
1. Czy deweloper posiada prawomocne pozwolenie na budowę?
Pytanie wydaje się oczywiste, przez co jest rzadko zadawane przez potencjalnych klientów. Pozwolenie stanowi jednak gwarancję zgodności inwestycji z prawem. Wymogiem ustawy deweloperskiej jest umożliwienie klientowi zapoznania się z następującymi dokumentami: aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, kopią aktualnego odpisu z rejestru przedsiębiorców spółki, kopią pozwolenia na budowę inwestycji, sprawozdaniem finansowym spółki za 2 ostatnie lata obrotowe oraz projektem architektoniczno-budowlanym budynku, jak również pozostałych budynków realizowanych w ramach zadania inwestycyjnego. Wystarczy więc poprosić w biurze sprzedaży o okazanie prawomocnego pozwolenia na budowę. Niechęć dewelopera do przedstawienia dokumentu, powinna być dla nas niepokojącym sygnałem sugerującym, że być może takiego pozwolenia nie posiada, czyli działa niezgodnie z prawem. – Dla nas takie pytanie jest czymś zupełnie naturalnym. Rozumiemy, że klient chce mieć pewność, że podpisuje umowę z firmą, która działa zgodnie z prawem – mówi Małgorzata Kram-Michalczyk z biura sprzedaży Nowej Papierni, zlokalizowanej na Przedmieściu Oławskim we Wrocławiu.
2. Jak będzie wyglądać otoczenie inwestycji?
Kupując mieszkanie, szczególną uwagę zwracamy na otoczenie. Zielone tereny zachęcają do wyboru lokalizacji. Jednak często nie zdajemy sobie sprawy, że w ciągu kilku lat zagospodarowanie okolicznego terenu może zmienić się w sposób radykalny. W miejscu pustej przestrzeni mogą powstać nowe bloki zasłaniające nasz wymarzony widok. Żeby uniknąć takiego rozczarowania możemy zapytać dewelopera o możliwość otrzymania prospektu, w którym zawarte są istotne informacje dotyczące obszaru wokół inwestycji. Zawsze też możemy sprawdzić Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, z którego dowiemy się jakie jest przeznaczenie terenu. Plan ten można uzyskać bezpośrednio w Urzędzie Gminy lub – coraz częściej – na stronach internetowych poszczególnych gmin.
3. Jakie są warunki odstąpienia od umowy?
Jest to bardzo ważne pytanie przy podpisywaniu umowy. Warunki odstąpienia od umowy dla każdej ze stron reguluje ustawa deweloperska. Deweloper jednak może posiadać dodatkowe ustalenia np. w przypadku nieotrzymania przez kupującego kredytu deweloper może godzić się na odstąpienie klienta od umowy. Jedno jest pewne – należy się wnikliwie zapoznać ze sformułowanymi zasadami odstąpienia od umowy.
4. Jak wyglądają zrealizowane inwestycje dewelopera?
Przy wyborze dewelopera warto zwrócić uwagę na to, jak długo działa na rynku oraz jakie projekty dotychczas zrealizował. Daje to możliwość przekonania się, jak wyglądały poprzednie budynki, jaki miały standard i jakość wykończenia oraz podpytania mieszkańców o zadowolenie ze współpracy z firmą. Przy dokonywaniu wyboru warto też sprawdzić czy deweloper realizuje inwestycje w innych miastach. Może to świadczyć o bogatszym doświadczeniu i upewnić nas o słuszności wyboru. Dodatkowo można sprawdzić czy deweloper należy do Polskiego Związku Firm Deweloperskich – organizacji zrzeszającej i monitorującej polskie firmy branży deweloperskiej.
5. Jak finansowana jest inwestycja?
Inwestycja może być finansowana w dwojaki sposób. Pierwszy to finansowanie z własnych środków, drugi – finansowanie z kredytu bankowego. W powszechnej opinii bardziej wiarygodnym wydaje się być pierwszy sposób. W naszej ocenie zdecydowanie bezpieczniejszą formą dla klienta jest realizacja inwestycji z udziałem banku. Po pierwsze, aby otrzymać kredyt deweloper musiał spełnić bardzo wysokie wymagania postawione przez bank, po drugie cały proces inwestycyjny jest skrupulatnie nadzorowany i kontrolowany przez bank.
6. Ile jest etapów inwestycji i jaki mają wpływ na harmonogram płatności?
Bardzo ważnym elementem inwestycji (szczególnie przy zakupie mieszkania na kredyt) jest harmonogram budowy określający terminy ukończenia poszczególnych etapów, który zawarty jest w prospekcie. Ma on bezpośredni wpływ na harmonogram płatności. Zasadniczo zakończenie każdego kolejnego etapu wiąże się z płatnością kolejnej transzy za mieszkanie. Jeśli posiłkujemy się kredytem bankowym, oznacza to, że zaczynamy spłatę kredytu (samych odsetek – bez kapitału) na wiele miesięcy przed oddaniem inwestycji. Jednak zdarzają się wyjątki, gdzie deweloper oferuje inny podział płatności korzystniejszy dla nowego nabywcy. Postanowiliśmy wyjść naprzeciw potrzebom klientów. Nasz system płatności nie jest klasycznym podziałem, jaki spotykany jest u większości deweloperów, czyli wpłaty przy ukończeniu każdego z etapów budowy. Nasi klienci wpłacają 20% należności przy podpisaniu umowy, a pozostałe 80% dopiero przed odbiorem kluczy – mówi Anna Mróz z inwestycji Red Park zlokalizowanej na poznańskim Dębcu.
7. Co obejmuje standard deweloperski?
Podpisując umowę deweloperską, inwestor zobowiązuje się przekazać nam mieszkanie w określonym stanie i z konkretnym wyposażeniem. Najczęściej funkcjonuje na rynku określenie „standard deweloperski”. Jednocześnie nie ma nigdzie norm dotyczących tego standardu i każdy deweloper może go określać dowolnie. Toteż nierzadko zdarzają się znaczne różnice w jakości oddawanych lokali. Klasa drzwi antywłamaniowych, materiały z jakich wykonane są parapety i okna, rodzaj wind, gładź na ścianach i sufitach – to wszystko elementy, które mogą odróżniać od siebie poszczególne oferty. – W naszych inwestycjach duży nacisk kładziemy na wysoki standard wykończenia części wspólnych. Dbamy przede wszystkim o wykończenie naszych kameralnych klatek schodowych m.in. poprzez montaż eleganckich portali drzwiowych, jak również o otoczenie inwestycji, aranżując zielone tereny na naszych osiedlach. Klientom oferujemy również wózkownie, komórki lokatorskie oraz zewnętrzne miejsca postojowe – mówi Ewa Rawiak z warszawskiej inwestycji Alpha Park.
8. Czy kupno garażu jest obowiązkowe?
Zazwyczaj kupno miejsca postojowego w hali garażowej jest opcją dodatkową. Warto jednak o to dopytać przed podpisaniem umowy, gdyż zdarzają się inwestycje, w których kupujący mieszkanie zobligowany jest do zakupu miejsca postojowego.
Komentarz eksperta
Teresa Witkowska, Dyrektor sprzedaży RED Development
Nie bójmy się pytać dewelopera o szczegóły związane z inwestycją i jej otoczeniem. Dokładnie czytajmy też prospekt informacyjny, czyli dokument, w którym opisane są wszystkie szczegóły dotyczące projektu – technologii wykonania budynku, dostępnych mediów, a także samego mieszkania – układu pomieszczeń, standardu wykończenia i rodzaju instalacji. Wszystko to ma wpływ na realizację wizji naszego wymarzonego domu.
